¿Buy-down temporal o comprar el interés fijo: cuál me conviene?
Con Flavio Jiménez, Educador financiero. Revisado por Jamey Smith, Agente de Seguros Licenciado — Vida, Anualidades y P&C. NPN 10378680. Última revisión: .
El buy-down temporal (3-2-1) baja tu pago solo por tres años, subiendo un punto cada año hasta llegar a la tasa nota; comprar el interés (puntos) reduce la tasa de forma permanente pero se paga por adelantado. El primero conviene si planeas refinanciar o vender pronto; el segundo, si te quedarás muchos años en la casa.
Muchos compradores confunden dos herramientas distintas para reducir el pago hipotecario: el buy-down temporal de la tasa y la compra permanente del interés (conocida como 'comprar puntos'). Aunque ambas bajan el pago mensual al inicio, funcionan de manera muy diferente y conviene entender la diferencia antes de decidir.
Cómo funciona el buy-down 3-2-1
- Es una reducción temporal de la tasa de interés durante los primeros años del préstamo, comúnmente estructurada en tres pasos.
- El pago empieza más bajo el primer año y sube aproximadamente un punto porcentual cada año siguiente.
- Al tercer año, el pago llega a la tasa 'nota' original del préstamo, la que aparece en tu contrato.
- No hay penalidad por pago anticipado, así que si las tasas bajan o vendes la propiedad, puedes refinanciar o cancelar el préstamo sin costo extra por ese concepto.
- Suele estar disponible principalmente en construcciones nuevas y es común que el constructor o vendedor cubra ese costo como incentivo.
Comprar el interés de forma permanente es distinto: pagas puntos por adelantado (un porcentaje del monto del préstamo) para bajar la tasa durante toda la vida del crédito, no solo los primeros años. Ese costo se recupera con el tiempo mediante el pago mensual más bajo, por lo que solo tiene sentido si planeas quedarte en la casa el tiempo suficiente para que el ahorro acumulado supere lo que pagaste al inicio.
Lo que no te dicen del buy-down
Aunque el pago inicial sea más bajo, para calificar al préstamo normalmente debes cumplir con los requisitos de ingreso usando la tasa nota completa, no la tasa reducida del primer año. Además, si no refinancias ni vendes antes de que termine el periodo, tu pago subirá automáticamente cada año hasta llegar a esa tasa nota. Quién cubre el costo del buy-down (constructor, vendedor o tú) varía según el trato, y no todos los programas lo permiten.
Otro punto importante: este tipo de buy-down suele estar disponible solo para propiedades donde vivirás (owner-occupied), no para propiedades de inversión. FHA ha confirmado que acepta esta estructura, pero si además usas asistencia para el pago inicial (down payment assistance), la posibilidad de combinarla con el buy-down depende del programa específico y del tipo de financiamiento —convencional o FHA—, así que conviene confirmarlo directamente con tu oficial de préstamos antes de asumir que aplica.
Preguntas relacionadas
- ¿Qué significa exactamente un buy-down 3-2-1?
- Es una reducción temporal de la tasa de interés durante los primeros tres años del préstamo: empieza más baja y sube un punto porcentual cada año hasta llegar a la tasa original del contrato. Después del tercer año, el pago se mantiene en esa tasa nota de forma permanente.
- ¿Puedo combinar el buy-down con asistencia para el pago inicial?
- Depende del programa específico de asistencia y de si el préstamo es FHA o convencional. No todos los programas de down payment assistance son compatibles con un buy-down, por lo que debes confirmarlo con tu prestamista antes de contar con esa combinación.
- ¿Qué pasa si vendo la casa antes de que termine el buy-down?
- Como normalmente no hay penalidad por pago anticipado, puedes vender o refinanciar en cualquier momento del periodo del buy-down sin costo adicional por esa razón. Sin embargo, confirma las condiciones exactas de tu préstamo, ya que pueden variar según el prestamista.
Sobre Flavio Jiménez
Flavio Jiménez lleva más de una década enseñando finanzas personales en español a familias hispanas en Estados Unidos: cómo funciona el crédito, cómo se elimina la deuda más rápido y cómo se construye patrimonio que pase a los hijos. Los videos de esta biblioteca provienen de sus charlas y seminarios, editados y revisados para cumplir con las reglas de publicidad de seguros.
Más sobre este tema
Guía completa: Acelera el pago de tu hipoteca y tus deudas
Money Max Pro es un servicio de FMJ Group, LLC. Nuestros agentes de seguros están licenciados por el estado. Esta información es educativa y no constituye asesoría fiscal, legal ni de inversión. ¿Tienes preguntas? Llama al (855) 532-0090.
Habla con un agente licenciado
Cuéntanos tu situación y un agente licenciado revisa tus números contigo: tus deudas, tu protección y tu retiro. El análisis es gratis y no tienes obligación de contratar nada.