¿Cómo saco dinero de un dúplex pagado con un préstamo DSCR?
Con Flavio Jiménez, Educador financiero. Revisado por Jamey Smith, Agente de Seguros Licenciado — Vida, Anualidades y P&C. NPN 10378680. Última revisión: .
Si tienes una propiedad de alquiler pagada, puedes acceder a su valor mediante un préstamo DSCR, que se aprueba según la relación entre el ingreso de renta y los gastos de la propiedad (impuestos, seguro y pago del préstamo), no según tu ingreso personal. El monto depende del valor de la propiedad y de esa relación, y la propiedad queda como garantía.
Cuando tienes una propiedad de alquiler completamente pagada, como un dúplex, tienes dos caminos principales para acceder a su valor sin venderla: un HELOC tradicional o un préstamo DSCR (Debt Service Coverage Ratio, por sus siglas en inglés). Ambos usan la propiedad como garantía, así que entender cómo califican los prestamistas es el primer paso antes de solicitar cualquiera de los dos.
Cómo evalúan los prestamistas un préstamo DSCR
A diferencia de una hipoteca tradicional, el préstamo DSCR no se basa principalmente en tu ingreso personal ni en tu declaración de impuestos individual. Los prestamistas calculan la relación entre lo que la propiedad genera en renta mensual y lo que cuesta mantenerla: impuestos, seguro y el pago mensual del préstamo. Cuanto mejor sea esa relación, más favorables serán los términos que te ofrezcan.
- El monto aprobado depende del valor de la propiedad y de la relación entre renta y gastos, no de un porcentaje fijo del valor.
- Buen crédito y que la renta esté reportada en tus impuestos suelen ser requisitos habituales.
- Las tasas de interés en este tipo de préstamos suelen ser más altas que las de una hipoteca residencial estándar.
La propiedad es la garantía
Tanto en un HELOC como en un préstamo DSCR, la propiedad respalda la deuda. Si no puedes cubrir los pagos, el prestamista puede ejecutar la garantía y podrías perder esa propiedad. Antes de firmar, calcula si la renta cubre cómodamente el nuevo pago, no solo en el mejor escenario.
Vale la pena preguntarte para qué vas a usar ese capital antes de solicitarlo. Usar deuda respaldada por una propiedad de alquiler para pagar gastos personales significa que tú asumes el pago completo con tu propio ingreso. Usar ese mismo capital para adquirir otra propiedad que genere renta significa que, en teoría, el inquilino de esa nueva propiedad ayuda a cubrir parte del pago de la deuda.
Ninguna inversión está garantizada
Invertir el capital de un HELOC o préstamo DSCR en otra propiedad no garantiza ingresos ni plusvalía. Existen riesgos de vacancia, gastos de mantenimiento imprevistos y cambios en el mercado inmobiliario. Evalúa esto con un profesional antes de tomar deuda adicional.
Preguntas relacionadas
- ¿Un préstamo DSCR es lo mismo que un HELOC?
- No exactamente. Un HELOC es una línea de crédito rotativa sobre el valor de tu propiedad, mientras que un préstamo DSCR se aprueba según la relación entre el ingreso de renta y los gastos de la propiedad, no según tu ingreso personal. Ambos usan la propiedad como garantía.
- ¿Puedo usar el dinero de un HELOC para pagar deudas personales?
- Puedes, pero conviene evaluarlo con cuidado. Si usas deuda garantizada por una propiedad de alquiler para cubrir gastos personales, tú asumes el pago completo con tu propio ingreso. Muchos prefieren usar ese capital en algo que genere renta adicional para ayudar a cubrir el pago mensual.
- ¿Qué pasa si no puedo pagar un HELOC o préstamo DSCR?
- Como la propiedad queda como garantía, el prestamista puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria si dejas de pagar, lo que podría resultar en la pérdida de esa propiedad. Por eso es importante calcular con margen si el ingreso de renta cubre el pago antes de solicitar el préstamo.
Sobre Flavio Jiménez
Flavio Jiménez lleva más de una década enseñando finanzas personales en español a familias hispanas en Estados Unidos: cómo funciona el crédito, cómo se elimina la deuda más rápido y cómo se construye patrimonio que pase a los hijos. Los videos de esta biblioteca provienen de sus charlas y seminarios, editados y revisados para cumplir con las reglas de publicidad de seguros.
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